3기 신도시 사전청약과 정부의 속내

김현미 국토부장관을 위시한 현 정부는 3기 신도시 사전청약계획을 발표했습니다. 정부 발표를 보다 보니, 이 정부가 원하는 그림과 앞으로 돌아갈 상황에 대해 간략히 적어보려 합니다. 나름 제 종사 분야와 연관되기도 하고요.

http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/06/2020050603177.html
<조선일보-3기 신도시 조기 분양한다…내년 9000가구 사전 청약>


<출처 : 조선일보 기사>
최근 확정된 3기 신도시 공급안입니다. 과천, 하남 교산, 고양 창릉 등이 서울인접지구로 각광을 받는 가운데, 남양주 왕숙이 압도적인 물량을 과시 중입니다. 사전청약 수량은 약 9천세대, 시점은 빠르면 내년이라 하는데 어차피 정부가 하는 말은 잘 되면 그럴 수도 있다는 것이니 크게 신뢰하지 않는 것이 좋습니다. (정부 중요시책에 김현미 장관이 발벗고 나서 홍보하던 임대사업자 정책도 2년만에 동일인물이 손바닥 뒤집듯이 바꿔버리니, 사전청약이라고 어련할까요?)

사전청약이라는 게 뭔고 하니, “청약할 권리에 대한 청약” 입니다. 본청약이 이루어지기 전에 청약권을 청약한다는 개념으로 보시면 됩니다. 그럼 청약과 무엇이 다르냐? 라고 하실 수 있는데, 일반적으로 청약은 주택공급이 확정된 직후(사업승인) 하게 됩니다. 사업승인이 나야 건물을 올릴 수 있으니 그전에는 착공도 할 수 없고, 당연히 확정되지 않은 건물을 분양할 수가 없습니다.
하지만 공공사업은 정부가 개입하는 관계로 치트키를 씁니다. 공급계획이 확정 안됐지만, 세대수나 평형, 구조 등 공급에 필수적인 것들만 미리 내정해서 사전에 청약받게 하자는 것입니다. 청약에 청약인 셈입니다. 당연히 일부 세대에만 해당되며, 본청약 때 일반 추가물량이 있을 것입니다.

이 사전청약의 문제는 하나입니다. 그런데 이 큰 문제 하나에서 가지치기 하듯이 문제점이 산출됩니다. 그건 바로, 당최 확정된 것이 아무것도 없다는 것입니다.

일반적인 분양시 공고되는 공급계획과 달리, 사전청약은 여러 것들이 미확정된 상태에서 실시합니다. 마감재나 옵션 같은 일반적인 분양 쪽의 변경사항이 아닙니다. 가장 중요한 입주시기가 미정이고, 입주세대 숫자도 변경이 가능합니다. 더욱이 분양가도 미정입니다. 실제 강남/서초 보금자리주택 사전 청약 당시에 2010년대 초반 입주세대들은 “예상 분양가” 보다 “본 분양가” 가 오히려 10% 정도 떨어졌습니다. 2010년대 초반 부동산 불경기 때문입니다. 반대 논리면 헐씬 오르는 것도 가능합니다. 확정은 안 되었지만, 아마도 동호수도 미정일 것입니다. 본분양 때 확정된다고 하면서.

입주시기가 미정이라는 점에 1,2년 정도는 괜찮다고 생각하실 수도 있으나, 대기가 10년이 훌쩍 넘을 수도 있습니다. 단적인 예로 지난 2010년 12월 사전청약을 받았던 하남감일b1 의 경우 2020년 7월에 입주자 모집공고가 났습니다. 처음 이야기가 나온 게 2006년경인 2기 신도시인 운정3지구 대다수 블록은 아직 분양도 못하고 있습니다. (교육/환경영향평가 지연, 분양심사 연기 등 사유 다수)

문제가 여기서 파생되는데, 사전청약 이후에 유주택자가 되면 청약자격이 박탈된다는 겁니다. (분양권을 주택으로 간주하므로 청약에 당첨되어도 마찬가지. 정부 공식 Q&A 답변) 그렇다면 사전청약 당첨시점에서 사전청약권(?)이라는 것을 손에 쥔 사전수분양자(?)는 정부가 입주 시켜줄 때까지 기한없는 기다림을 해야 한다는 이야기 입니다. 당연히 그 기간엔 전월세를 살아야 하고, 폭등한 전세값과 월세를 감당해야 합니다. 이번 사전청약은 해당지역(시군단위) 거주자 우선으로 선발해서 (일부지구 해당지역 100%, 일부 50%에 수도권 50%) 해당지역 전세수요가 또 급증할 가능성이 높습니다. 실제 이번 3기 신도시의 최대어로 꼽히는 하남감일을 노리고 전세수요가 급증해서, 하남 전세값이 미친듯이 오르고 있습니다. 이 전세값은 또 매매가에 반영되겠죠. 아마도 고양시나 과천시도 사전청약 실시공고 이전부터 의무거주기간 내내 전세값이 요동칠 것으로 예상 됩니다. 중간에 못버티고 집을 사면? 청약권 박탈입니다.

물론 정부는 이번 사전청약을 최대한 빨리 공급하겠다고 했으나, 그건 매번 하는 소리이므로 한귀로 흘리셔도 될 듯 합니다. (저라면 입주예정시한을 박아두고 지연시 지연보상금 법정이자 수준으로 지급하겠다고 하면 믿겠습니다.) 아직 주민보상조차 끝나지 않았는데 대체 어떻게 사전청약을 하겠다는 것인지 알 수가 없습니다. 쌍팔년도처럼 용역이라도 불러 주민들 다 쫒아내며 공익을 외칠 것인지.. 특히 하남 교산지구 같은 경우는 과거 삼국시대부터 사람들이 살던 곳이라 유물 발굴 이슈가 의외로 크게 작용할 수 있습니다. (조금 다른 이야기지만, GTX A선을 한창 공사하다가 생각지도 않은 희귀종 개구리가 튀어나와 공사 중단 상태이고 완공 기약이 한참 먼 이야기가 됐습니다.)

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200904000550
<”영끌”은 그만… 30대여, 3기 신도시가 부른다 : 헤럴드경제>
제가 이 글을 쓰게 만든 헤럴드경제의 기사입니다. 언제 교통망 확충될지도 모를, 얼마에 분양할지도 모를, 그리고 가장 중요한 언제 입주될지도 모를 신도시가 부른다고 영끌을 멈추라는, 김현미 장관의 논지에 정확히 부합하는 기사입니다. 부양가족 가점제를 없애 무자녀 신혼부부에게도 기회를 주었다고 자랑스레 내보이는 것은 그다지 자랑거리가 될 수 없는 듯 합니다. 다만 확실한 것은 정부 말대로면 내년쯤 있을 사전청약은 최대한 현재 주택매수수요를 줄여보려는 정부의 발버둥일 뿐, 실제 무주택자들의 꿈과 희망이 될 수 있을지는 물음표란 사실입니다. 3기 신도시를 믿고 영끌을 멈추라는 정부 말을 믿으시는 것은 자유이나, 과거 2017년 집값에 거품이 심하다는 정부의 말을 다시금 떠올려 보게 되는 것도 사실입니다.