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24/02/26 20:00
1. 은행에서 잡은건 아니다 -> 축협은 은행이 아니긴 하죠. 2금융권이니까. 근데 그게 어떤 의미가 있는지는 모르겠네요. 빚인건 똑같은데...
2. 실제 대출은 그보다 더 적다 -> 근저당을 실제 대출액보다 더 크게 잡는건 맞음 (120% 정도). 이자나 연체 등을 고려해야해서 3. 전입일자가 있으니까 보증금이 우위 -> 멍멍이 소리고 전입일자가 근저당 설정일자보다 빨라야만 선순위 주장 할 수 있습니다.
24/02/26 20:04
네 3은 제가 알기로도 그래서 이게 무슨 소리인가 했네요.
120% 얘기는 임대인 측에서도 하던데... 그럼 120%라고 치면, 혹시나 임대사업주가 망해서 건물을 청산할 때 45억 정도는 축협에 먼저 들어가고 잔여금에서 임차인 보증금 청산 시작하겠군요.
24/02/26 20:01
1. 근저당은 보통 대출액의 120% 정도 잡는 편입니다.
2. 근저당 설정일자보다 전입일이 늦으면 후순위로 밀려서 최우선변제금액 제외하고는 보호가 안됩니다.
24/02/26 20:08
채권최고액은 보통 20~30% 더 잡습니다.
계약을 지금 하시는거죠? 당연히 후순위 입니다. (우위라고 누가... 혹시 부동산이라면 거르시죠)
24/02/26 20:49
글쎄요.. 과연 몰랐을지. 새건물 케이스이긴 한데 https://pgr21.com./freedom/100849?divpage=20&ss=on&sc=on&keyword=%EC%A0%84%EC%84%B8 이런게 있어서 저는 다른데 알아보시는 게 좋아 보입니다.
24/02/26 20:49
(수정됨) 원룸, 오피스텔, 상가 등은 보통 공인중개사나 임대인이 선임한 제3의 대리인 계약이 빈번하긴 한데
소유자가 아닌 대리인 계약은 위임장부터 인감까지 꽤 꼼꼼하게 보시고 계약해야 합니다(특히 소유주가 법인 명의라면) 건물 시세나 전월세 세입자들의 보증금 규모는 모르지만, 대리인이 몰랐다는 것도 믿음이 딱히 가진 않습니다. 밑에 유료도로당님 댓글도 참고해 보시고 보증금 규모는 모르지만 잘 알아보시고 계약하시길 바랍니다. (+유튜브 며칠 보시고 계약 주의사항 어느 정도 숙지하시고 계약할 때 가족이나 주변 지인 중에 잘 아시는 분과 함께 가세요)
24/02/26 20:09
음.. 다가구주택같은건가요..? 일단 등기부등본상의 근저당보다 실제 대출이 작다는사실은 맞습니다. 보통 120%는 잡아놓기 때문에 실제 건물에 있는 대출 금액은 45억정도일수 있습니다.
대출이 아예 없는 건물은 찾기 힘들거고, 대충 건물의 시세를 파악하고, 나보다 미리 입주한(나보다 선순위인) 보증금이 대충 얼마쯤 될지 파악해보면 위험도를 대략 파악할수있습니다. 예를들어서 이동네 이정도 규모 건물이면 시세가 한 80억 된다더라, 대출이 45억, 나보다 앞서 들어온 선순위 보증금의 합계가 20억이라면 아 이 건물주가 망해서 건물이 경매로 넘어가더라도 내 보증금은 넉넉히 돌려받을수 있겠구나 생각할수도 있겠죠.
24/02/26 21:28
꼭 들어가시겠다면
1) 주위 부동산 여러군데 교차검증해서 건물시세 대략이라도 알아보세요. 2) 건물주에게 선순위 보증금 총합계 얼만지 정확히 알려달라고 요청하세요. 3) 건물주분 국세/지방세 완납증명서 요청하세요. 옛날엔 이거 달라고 하면 별난사람 취급했지만 요샌 많이들 확인합니다. 위 과정에서 뭔가를 숨기려고 하거나 뭔가 수상하다, 쌔하다 싶으면 방 컨디션이 아무리 좋아도 들어가지 않는것을 추천합니다.
24/02/28 14:16
2번은 원칙상 알고 계약하는게 맞긴한데 현실적으로 잘 알려주나요? 저도 이전 다가구 계약할때 제대로 안 알려줬었던 경험이 있어서요. 저는 월세계약이고 보증금이 최우선 변제금액 안쪽으로 작아서 그냥 계약했지만 찝찝했었네요
24/02/28 14:18
안알려줄수도 있지만, 굳이 숨길 이유가 없는 정보라 안알려주면 안 들어가는게 맞다고 보는 편입니다. 저는 예전에 물어보니까 알려줬었어요.
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