안녕하세요. 요즘 본격적으로 부동산 투자 공부에 재미들린 흔한 무주택자 1입니다.

평생 관심이 없다가 이제 내집마련하려고 하니 투자에도 관심이 생기네요. 그래서 요즘 책도 읽고 블로그도 보고 뉴스도 보고 그럽니다만은 어렵네요. 부동산 투자라는 거.

오늘은 아래 블로그를 보고 과연 진짜 그럴까하는 의문이 생겨서 생각도 정리할 겸 글을 한번 써봅니다.

https://m.blog.naver.com/PostView.naver?blogId=realme0603&logNo=222852737445&navType=by

블로그내용을 간단히 요약하자면 아래와 같습니다.
양도세 중과완화가 23년 5월부로 종료 예정이다. 그때까지 팔고 싶은 사람들은 급매로라도 많이 팔거고 그 이후에는 굳이 급매로 팔 이유가 사라지기때문에 매물들을 거둬들일것이다.

만약에 중과완화가 연장된다 하더라도 과거 이명박 정권때처럼 연장에 연장 후에 영구완화할 확률이 높기때문에 매도자들이 24년 4월 총선이후까지 기다릴것이다. 그래서 이 역시 매물이 잠길 수 있다 라는 요지의 블로그 내용입니다.

아래는 제 생각의 흐름 및 의문입니다.

1. 급매도 안팔린다. 그래서 23년 5월이 되어도 매도자들은 충분히 팔지 못할 것이다.

2. 그리고 집값이 사람들의 예상보다 더 크게 하락할 것이다. 상승이 있으면 하락이 있고 산이 높을 수록 골도 깊을 수 밖에 없다. 그리고 자산 가격의 추세는 항상 사람들의 예상보다 더 간다. 원인은 아마도 사람들의 탐욕과 공포에 있는 것 같다.

오를때도 그랬다. 2014년부터 시작된 부동산 대세 상승장이 2021년에 끝났다.(마지막 1년은 거래량없이 올랐다. 매수자들이 비싸다고 안사기 시작한건 20년 어느시점 부터라 사실 투자자들에게 1년이란 여유가 있었지만 이것도 지나와서 보니 그렇지 그때 당시에는 누구나 잘 몰랐을 것이다) 7년간의 긴 활황장이었고 특히 마지막 2년은 집값이 폭등했다. 물론 코로나 유동성이 있었기에 가능했다. 이정도로 급등할지 아무도 예상 못했으리라 본다. 사람들의 탐욕의 크기를 판단하는 것은 쉬운 일이 아니다.

하락장도 마찬가지로 더 깊게 갈것이다. 지속되는 전쟁과 기후위기, 인플레이션, 경기침체, 금리인상, 미적지근한 정책에 따라 집값 하락의 공포에 질린 매도자들은 어떻게든 팔려고 할거고 마찬가지로 겁이 나는 매수자들은 안사고 버틸 것이다. 그래서 내년 5월까지 집값은 더 크게 떨어짐에도 불구하고 매물은 충분히 소화되지 못할것이다.

3. 그럼 이런 상황에서 중과완화가 종료된다면 매물이 잠길것이냐?
그렇다. 투자자들은 당연히 매물을 거둬들일 것이다. 굳이 중과된 양도세내고 팔아야할까? 그러면 남는 게 없을 것이다. 여기에는 이견이 없다.

4. 그 이후 가격은 보합이지 않을까? 사실 잘 모르겠다. 다만 좀 더 뚜렷하게 예상할 수 있는 것은 내년 5월까지는 부동산 가격 조정이 계속 진행될 것이다.

5. 하지만 윤정부가 양도세 중과 완화 연장을 한다면? 그리고 집값이 계속 떨어진다면? 23년 5월까지 아직 8개월이나 남았다. 내가 만약 18~19년도에 매수한 투자자라면 큰 수익에서 작은 수익 또는 지역에 따라서 보합구간에 접어들수도 있을 것이다. 그럼 선택의 기로에 서게된다. 최소 몇년을 존버할거냐 아님 매도하고 맘편히 다음 기회를 노릴거냐?

특히 내가 가진 매물들이 노른자땅에 좋은 아파트가 아닐 경우 다시 올라오는데 시간이 더 많이 걸릴 수도 있다. 세금도 완화해주니 조금 덜먹더라도 초급매라도 내놓자라는 판단을 할 가능성. 나는 충분히 있다고 본다. 따라서 양도세 중과 완화 연장을 한다면 매물이 잠기지 않을 것이라 본다.

어떻게들 생각하시는 지요?