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23/01/26 12:25
솔직히 주식이랑 부동산 다 오를때는 정말 이 끝은 어딘가 싶긴 했는데, 주식 같은 상품들 먼저 자빠지고 부동산 버틸때는 조심했어야 하지 않나 싶네요.
23/01/26 12:26
그냥 전세대출은 허용하면 안될거 같습니다. 일정하게 유지되어서 서민생활 도움이 되는게 전세인데,
대출이 되니깐 가격이 널을 뛰어요....
23/01/26 20:19
집사는데 주택대출은 하루종일 뚜드러패면서 전세대출은 오히려 완화해줫었죠. 이게 결국엔 전부 주택시장으로 뻠핑되는돈인데, 전세대출 규제하면 발작하는 사람들이 너무 많아서...
23/01/26 12:32
예를들면 전세 8억끼고 10억짜리 집 갭투자로 산거죠 자기돈 2억이랑 취등록세만 들여서요. 수중에 남은돈은 없고 전세는 계속 오를 줄 알았는데 떨어지니 문제가 되는 거고요
23/01/26 13:33
아니죠.. 애당초 전세금 감안해서 투자금을 정하는겁니다. 당연히 그렇게 하는게 맞구요. 다만 역전세 리스크 고려해서 대비 방안을 마련해 놓는것도 당연히 해야할 일이구요. 저분도 1.5억은 가능하다는거 보니 대비를 안 해놓은게 아닐겁니다. 역사적으로 볼때 저정도 대비면 충분했거든요. 다만 지금은 대한민국 역사이래 가장 큰 역전세난이 와서...
23/01/26 12:29
세입자한테 받은 8억은 어디 땅에서 버리시고 자기 돈으로 2억 구하신데?
계약 끝날 때 되면 내가 전세로 받은 돈은 언제든지 줄 준비를 해두는게 맞지 않나?
23/01/26 12:31
2주택자 이상은 사실상 사업자대출인데 전세퇴거대출 DSR 풀어야죠. 말도 안되는 규제입니다. 가계대출 어쩌고 하면서 안 푸니까 이 사달 나죠.
23/01/26 13:31
사실상 사업자대출이면 사업자등록을 했어야 한다고 봅니다.
여삼추님 말대로 라면 사업자 등록을 하지 않으면 2주택 구매를 하게 하면 안되는 거죠
23/01/26 13:45
아파트 주택임대사업자를 막아놔서 법적으로 아예 불가능합니다. 아, 주택임대사업자 사업자등록을 내도 대출 해주지 않도록 은행지도도 꼼꼼히 해두었습니다.
23/01/26 13:08
대출을 받아야 하는데 담보가 없고.. 담보를 집에 걸고 대출 받으면 다음 세입자 구할 방법이 없어질수도..
그럼 세입자가 더 내려주지 않으면 나 갈라요 선언하면(?!)
23/01/26 12:37
전세라는 시스템 자체가 문제가 있다고 말해도 일반인들은 전세를 마치 신이주신 선물마냥 절대적으로 신뢰하더군요 이런 사태가 터져도 심지어 전세제도 폐지에는 반대...
23/01/26 12:48
그쵸 월세는 아깝다고 생각하니
폐지반대를 할수밖에.. 전세대출를 늘리는 정책을 하긴쉬워도 되돌리는건 비가역적인게 문제네요 할거면 점진적 대출한도 축소를해야한다고 보는데.. 또 경기좋아지고 화폐가지가 떨어지면 전세대출 늘려달라 난리겠죠
23/01/26 19:36
전세금 못돌려주는걸 사기로 취급해서 최소한 법정구속은 할 수 있는 시스템이 마련되면 모를까 전세는 원래 잘못된 시스템이라고 생각합니다.
집값이 내려갔는데 왜 세입자가 그걸 감안해줘야하는지 크크크크 레버리지 코인 땡겼는데 코인값 내려간걸 은행이 고려해주나요? 오르고나면 갚으면 되는데 그걸 못기다려주네? 어이가 없는거죠 전세라는게 사실 집을 담보로 집주인이 사금융을 빌리는건데 돈 빌려주는 세입자가 을인 이상한 시스템입니다. 싹 갈아엎어야돼요
23/01/26 16:17
조삼모사인데말이죠.
그러나 한편 전세가 월세가격 폭등을 견제한다는 점도 있어서 늘 답을 찾아낼 탐욕쟁이들의 월세 폭등을 막을 방법도 마련하면서 진행해야 하지 않을까 합니다.
23/01/26 12:39
처음 받은 8억 어쨌냐는 댓글들이 많으신데..
갭투자여서 애초에 8억 받지를 않은 경우도 허다합니다. 집 구매하면서 전세까지 동시에 맞춘거죠. 갭만큼만 현금 넣으면서요. 골때리죠.
23/01/26 13:10
(수정됨) 금리는 안정적으로 2-3%대에서 놀고, 전세대출 금리도 유지가 될테고 내 돈 조금 넣어서 갭으로 집값이 오르면 적당히 2년 버티고 털면 되고, 그게 아니어도 전세가는 유지가 될테니 개꿀 아니냐?
그리고 대충 그 시점이 거의 다 와가는 속칭 어깨부터 머리에 집을 산 영끌갭투자자는 이제 죽기 아니면 살기의 시즌이 온거죠.... 하나 더 이야기 하자면 갱신권 사용이 오르는 전세금을 5%로 걸어버리는 문제도 있지만, 상호 중도해지에 대해 3개월 전 통보만 확인 되면 3개월 뒤에는 무조건 돈을 내줘야 합니다. (다음 세입자 유무와는 관계 없음) + 전세보증보험을 들었다면 그에 따른 대위변제까지 4개월 정도가 소요되는데 삐끗하면 바로 강제처분각 잡힐 수도 있습니다. 근데 지금처럼 전세가가 계속 바닥을 쳐버리면 전세도 자기돈 아닌 대출비중이 있는 분들은 전세금을 상환해서 이자 줄이고 싶은건 당연하니 좀 저렴한 전세계약 찾아보게 될 수 있으니 악순환이 계속되면 장난 없을 수 있습니다.
23/01/26 13:40
투자를 아예 안해보신분들이 많아 보이네요..
매매 10억 전세 5억인 전세낀 투자를 한다면.. 전세금 5억을 언제든 내줄거 감안해서 10억 투자금을 가지고 5억은 어디 예금해놓고 투자하는 사람은 없습니다. 5억으로 투자하는거죠. 역전세 대비해서 1억 정도는 예비금으로 가지고 있는거구요. 전세만기시 전세금은 다음 세입자한테 받아서 주는거구요. (타이밍이 약간 안 맞을 경우는 링크 대출 등을 활용하겠죠) 전세를 받아서 어디 엿 바꿔 먹은건 아니란 겁니다.. 담보도 당연히 잡혀있으니 임차인이 전세금 떼일일도 없구요
23/01/26 13:53
보통 10억짜리 5억전세 갭투하면 자기돈 5억 + 세입자전세금 5억으로 매수하는건데 다음 전세가 3억으로 떨어졌을경우 세입자한테 줄 돈 2억이 비어서 문제되는거 아닌가요.. 뭐 그 세입자 돈으로 주식 코인 굴리는 사람들은 야수인듯
23/01/26 14:07
보통 세입자 보증금은 집값에서 이미 차감되서 아예 만질 일이 없지 않나요?
10억짜리 집에 5억짜리 전세면 나중에 보증금 반환할 5억을 차감한 5억을 매도자에게 주는 거 아닌가요?
23/01/26 15:46
그게 전세가가 보통 1년에 40% 씩 빠지는 경우가 아예 없으니 예비비를 준비해놔도 5억 전세금이면 1억정도 생각하겠죠. 근데 지금은 생각 이상으로 빠져서 문제가 되는거구요. 전세금 마련 안되면 경매 처리해서 임차인한테는 귀찮지 문제는 없을 겁니다. 임대인이 나락가는거죠
23/01/26 13:57
사실 1억 정도 예비금으로 가지고 있지 않은 사람도 많습니다.
갭투자 활황일 때 주변 이야기 듣고 낙관론만 생각해서 그냥 들어가시는 분도 상당수더군요.
23/01/26 15:48
현실은 그렇죠.. 그래도 그정도는 가져가는게 본인을 위해서도 임차인을 위해서도 맞는 선택인데, 지금은 너무 심하게 역전세가 터져서.. 임대차 2법으로 전세가 폭등한 이후 21년도에 갭투자로 진입한 신규 투자자들은 올해 역전세로 나락갈 분들 많을것 같긴 합니다
23/01/26 18:47
가르침이라고 하기엔 별게 없어서 민망하네요.
일단 집주인이 상투잡았으면 진짜 역전세가 날수도 있고, 상투잡은게 아니라도 재정건전성이 좋지 않은 집주인이 많을겁니다. 은행 법정 지급준비율이 7%밖에 안됩니다. 일반인이야 더 현금 여유 없이 빡빡하게 갭투 세팅한 사람도 많을거고 전세금 빼줘야할곳이 한두건이 아닐수도 있으니 여유자금을 다 주지도 못할겁니다. 현금여유는 커녕 아예 갭투 세팅하면서 대출 끌어서 한 사람도 많을거구요. 임차인 입장 1)그냥 전세가가 내렸으니 그거에 맞춰서 갱신하고 싶었으면 좀 나은 케이스입니다. 원하는 수준만큼 보증금을 못내릴수도 있고, 일부는 역월세로 준다는데 자산 하락, 금리 상승장에서 과연 집주인이 나한테 제때 줄지는 모르겠습니다. 매매가는 점점 떨어지는데 이러다 2년 지나고 나면 진짜 역전세 나는거 아닌가 불안합니다. 2)만약 주거지역 바꿔서 이사가려고 하거나 애 키우는거에 맞춰서 평수 넓혀서 가고 싶은 거면 플랜자체가 깨질 뿐더러 기약이 없으니 새로 세우기 어렵습니다. 일정 기간은 임대인의 사정을 봐주었지만, 기다리다 못해 보증금 반환소송 걸었습니다. 신경써야할게 많네요. 소송전까지의 이자가 5%로 책정됩니다. 스트레스 뿐 아니라 금전적 피해가 있을 수도 있네요. 임대인 입장 최악은 아니고 그나마 상식적인 수준의 갭투자자 시나리오를 가정해보겠습니다. 1년간 자산은 폭락했고 금융비용은 미친듯이 상승하고 있습니다. 어느정도 예상은 했던 상황이지만 정도가 너무 심합니다. 임차인들도 아우성인데다 현금확보를 해야할거 같아서 같아서 한채를 처분할까 싶습니다. 상투 잡은 것도 아니고 대출낀 것도 아니라서 남들보단 사정이 낫습니다. 시세대로면 손해난건 아니지만 해당 아파트 전세금 빼주고, 이런저런 비용 떼고나니 확보되는 현금이 많진 않습니다. 근데 땅, 빌라, 상가도 아니고 나름 환금성이 좋을거 같은 아파트에 투자했는데 시장이 꽝꽝얼어서 거래가 안됩니다. 얼마나 호가를 내려서 팔아야 될지도 모르겠고 너무 내리자니 내 손해가 너무 크고(이득이 적어진거지만 원래 고점때 시세가 내 돈 같습니다), 본래 목적인 현금확보가 안됩니다. 경기가 좀 풀리면 주택가격이 다시 회복할거같기도..? 당장 나갈 돈이 많은데 급한 불부터 꺼야겠습니다. 임대인 보증금 빼 주는건 후순위 같네요. 외상이면 소도 잡아먹는다던데 '호가 내려서 내놨는데 안나가니까 기다려달라'던가 '일부는 역월세(or전세대출이자비용)를 준다'고 해본다던가 사정을 해봐야겠습니다.
23/01/26 18:58
저는 보증금 8억 어디갔냐는 분들이 많아서 그 돈 원래 은행에 넣어놓고 세주는 사람 없다는 말을 한건데요. 말씀하시는 거랑 무슨 관계가 있는지 잘 이해를 못하겠습니다.
23/01/26 19:58
아..8억 어디갔냐는 분들한테 쓰신건지 몰랐습니다. 말씀 듣고 훑어 보니 몇분 계시네요.
그 8억은 집살때 쓴건데.. 혼자 임차인은 전세금 떼일 일 없으니 피해가 아예 없다는 식으로 오해해서 생쇼를 했습니다. 죄송합니다..
23/01/26 18:55
일반적으로 수도권 아파트 라면 그렇죠.
일단 전세가율이 높아봐야 60% 정도 수준이고, 사업자 대출에 별에별 대출을 다 끌어쓴 영끌 아니라면야.. 전세가률이 100%가 넘는 빌라왕 사태랑 다르죠.
23/01/26 14:16
월세는 보증금이 작으니 그나마 신용대출이라도 받아서 막는게 가능하고 우선변제금 같은게 있으니까 경매가도 상당부분 회수되긴 합니다.
물론 월세라도 보증금이 억대가 넘어간다면 그건 다시생각해봐야하지만요.
23/01/26 14:07
대출규제할때 전세같은 사금융도 전부 규정에 포함시켜야죠.
은행에 대출심사시 확인의무 부여하고, 허위보고시 사문서위조랑 사기로 처벌하는 식으로요.
23/01/26 16:23
전세는 뭐 돈 아닌가요...
세입자 입장에서 전세가 좋은 점은 딱 하나에요. 세입자가 나가면 집주인이 큰 돈을 구해와야 하는 부담이 있는 본문과 같은 이유 때문에 4년 또는 그 이상 오래 유지할 수 있는 거주 안정성
23/01/26 20:10
시중금리가 전월세전환율이랑 맞춰지면 비슷하다고 봐야죠.
전세가아무래도 빌려준 돈 그대로 돌려받는거라 심리적으로 공짜인 느낌때문이지 않나 싶습니다. 기회비용이랑 리스크 따지면 크게 이득이 아니어도..
23/01/26 14:51
LA에서 한 달에 천 불 넘게 내고 방 한쪼가리 렌트해서 살아봤지만 사람들이 그렇게 공포스러워 하는만큼 힘든지 잘 모르겠어요. 전세 이자도 요즘같은 시대면 월 백만원이니까요. 물론 부모한테 억 단위로 돈 빌려서 전세 구하는 애들은 부럽긴 합니다...
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