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23/02/14 20:33
울산의 양축이 현대차와 hd현대인데 현대차는 강남 삼성동 gdc 몰빵에 hd현대는 분당 정자동 몰빵이다보니 울산 양축의 브레인들이 핫플로 몰려서 상급지 구매 의욕이 떨어지는것도 원인일겁니다
삼성동 정자동 냅두고 고향 고수할 사무직들도 많이 없을테구요 비슷한 예로 포스코도 홀딩스 이슈로 포항이 고통받는 중입니다 물론 금리인상에 따른 지방 부동산 하락도 있겠지만 수성구나 해운대구 대장들은 아직 건재하거든요
23/02/14 20:42
물론 울산이 현대시라는 얘기가 있을만큼 현대 비중이 크긴 한데 울산의 진짜 구매력은 연봉 1억은 기본으로 찍는 석화다니는 분들에게서 나옵니다. 신흥 주거지로 뜨는 야음동은 상업지 삼산, 학군지 옥동 가깝다는 점도 있지만 석화 통근 가깝다는 장점이 큰 요인이니까요. 그리고 현대차는 애초에 울산공장 사무직 비율에 큰 차이가 없고 HD현대는 현대중공업시절 6개사 분할때부터 사무직들을 꾸준히 빼고 있어서 지금 부동산 침체에 그렇게 큰 영향은 없다고 생각합니다.
울산은 도시규모를 비교해볼때 현실적으로 부산, 대구보단 창원이랑 비교하는게 맞죠. 현재도 창원 1급지랑은 비슷하게 가고 있습니다.
23/02/14 21:22
창원에 더 가깝다는 말씀 동의합니다 창원이나 울산이나 제조 석화인들이 올라는거보단 서울 투기꾼들이 올려놓고 치고 빠지는게 심한 동네라는 공통점도 있구요
울산이나 포항이나 연구인력이나 사무직 수급하려면 서울권으로 옮기는게 장기적으로는 큰 마이너스 요인이라는 점을 말씀드린겁니다
23/02/14 21:39
(수정됨) 저는 대기업들이 울산에서 사무직, 연구직을 빼는거보단 고연봉 정년퇴직자들이 퇴직하는 것에 비해 신규채용을 너무 안해서 도시가 늙어가는게 더 큰 문제라 생각합니다.
이번에 HD현대에서 또 분당으로 빼가는 인원이 제가 알기로 300명쯤 되나요? 솔직히 이정도 규모로는 당장 큰 문제가 되진 않을겁니다. 어쨌든 아직은 구매력이 살아있는 도시고 인기 단지들은 고점대비 20-30% 빠진 가격에서 최근 2개월동안 거래가 많이 됐습니다. 말씀하신 서울 투기꾼이 올려놓고 빠진 가격에서도 어쨌든 살 수 있는 사람, 살 사람들은 아직 많다는거죠. 그리고 사무직이 빠지는게 장기적으로 큰 마이너스 요인이 될만큼 시간이 흐르면 이미 울산의 구매력을 책임지던 고연봉 베이비부머세대 생산직들이 모조리 퇴직한 뒤라 사무직이 빠지고 안빠지고가 문제가 아닐겁니다. 도시 자체가 이미 많이 늙어버려서요. 그리고 HD현대에서 그간 워낙 사무직을 많이 빼가서 이젠 현장 필수인원 정도 남은걸로 알고 있습니다. 여기서 더 빼가봐야 그동안 빼가던 축에도 못들 정도 남았을겁니다.
23/02/14 21:57
올해 현대차,에스오일 생산직 채용 다합쳐도 백자리일테니 유의미하게 청년들이 유입되진 않을거같네요. 도시가 젊어지려면 가장 좋은건 대학교가 생기는거죠. 신설이 어려우면 이전이라도 해야하는데 가져가라는 지자체가 있을리없죠 흐흐.
제가 시장이라면, 젊은층에게 말도안되는 파격적인 조건 제시하며 인위적으로 울산 정착시키려 시도할거같습니다. 사실 울산에 땅이 많거든요. 시장도 그린벨트해지에 엄청 공들이던데 연계해서 울산청년인구 외부유출을 무슨수를 써서라도 막을듯
23/02/14 21:42
울산 전체로 보면 상급지에 속하긴하겠지만, 저곳이 현 울산대장과 비슷한 시세를 형성할 입지는 아니죠.
근데 현대차, 현대중분들은 아예 공장이 있는 북구나 동구 살테고, 그분들이 남구에 온다면 자녀교육 땜일텐데 그런분들에게 매력적인 입지는 아니죠. 님말처럼 일부는 서울로 올라갔을테고요 근데 그분들은 울산전체로보면 소수. 울산 남구는 석유화학공단분들이나 삼산주변 전문직들, 오피스분들, 공무원, 일부 법조인들이 사는데 그분들은 이미 문수로주변, 야음동에 살고 일부는 기장같은 부산, 또 혼자사는 일부는 덕신,남창등에 살테고.. 최고입지라 할만한곳은 개발이 더디고, 대체할 바로옆 입지가 막 개발중인데 뒤에 분양하는곳일수록 앞보다 비싸게 분양하는거같아요.
23/02/14 21:53
저는 현차 직원은 북구에 산다, 현중 직원은 동구에 산다는 대표적으로 지역에 깔려있는 편견이라고 생각합니다. 물론 직주근접이니 많이 사시는건 사실이겠지만요.
현차는 통근버스, 주차장이 워낙 잘되어있어서 울주군 일부 지역을 제외한 울산 전역 어디에나 사는데 큰 부담이 없습니다. 제가 아는 분들도 중남구 지역에 많이 사세요. 현중도 마찬가지인데 여기는 현차보다 더 구석진데 있는데다 통근버스도 없고 회사 주차장이 없다시피해서 사실 현차보단 제약이 큽니다. 그래도 동구와 가까운 북구, 중구에는 꽤 많이 사시는걸로 알고 있고 남구에도 제법 살고 계십니다. 대중교통으로 출퇴근이 어려운 야음동에도 울산대교를 통해 출퇴근 하시는 분들이 꽤 많아요.
23/02/14 22:02
맞습니다. 회사근처에 가장 많은비율로 살테지만 여기저기 다 살죠. 통근버스, 자가용은 물론 먼거리 자전거타고 출퇴근하는분들도 많고요.
제가하고픈말은 힐스테이트 센트럴이 신축이란거 말고 어떠한 장점이 있는지 어필을 못한부분도 있어보인다는것이었습니다. 어필이 안되는데 현 대장아파트와 맞먹는 분양가니까....
23/02/14 22:09
여긴 분양가를 낮춰야하긴 합니다. 말씀대로 이 분양가를 사람들에게 납득 시킬만한 이유가 하나도 없어요. 차라리 이 자리에 아파트면 그나마 나은데 울산 사람들이 선호하지 않는 주복이니까요. 저는 울산에서 주복이면 문수로라인 최핵심지거나 차라리 우정동 반도유보라처럼 태화강 조망이 나오는 곳이 훨씬 낫다 생각합니다.
23/02/14 22:26
저는 주복은 교통, 조망, 상권 등이 중요하다 보는데
울산은 거기다가 추가로 학군까지 보죠. 신정시장을 상권으로 보아야 하나, 그걸로 어필을 할수있나 시민들을 좀 더 설득할 방법을 찾았어야... 본문에도 적었지만 저는 저곳을 잘 알고, 장점도 있는 입지라고 봐요. 다만 울산에서 국평 분양가가 제일 비싸게 책정되었던게..... 정말 그런 가치를 두고 책정한건지. 회사에 전문가분들도 많을텐데 그부분이 아쉽네요.
23/02/14 20:37
울산 기준 괜찮은 아파트들은 최고가 대비 20-30%는 빠졌는데 여긴 분양가가 너무 비싸죠. 저 개인적으로는 여기 갈 능력되면 옥동UBC 가는게 낫다 생각합니다. 거긴 진짜 옥동이니까요.
그리고 여긴 폐도가 안돼서 도로 물고 1,2단지로 나뉘는걸 이젠 일반상업지 폐도 가능해져서 추후 통합단지로 묶어서 다시 한다라는 얘기가 있던데 이러면 나중에 입주하실 분들은 오히려 낫지 않나 생각합니다.
23/02/14 21:47
현대건설이 아니라 현대엔지니어링이지만, 힐스라는 브랜드자체가 워낙 인지도높고 좋기땜에 너무 쉽게 생각한게 아닌가 싶기도.
옥동UBC도 옥동이긴한데 역시 핵심지에서 비껴간곳이라 생각해요. 당장 지을 계획인 곳들중엔 신정초 바로앞 주복자리랑 함께 제일 나아보이긴하네요. 물론 님말처럼 힐스테이트문수로센트럴과 비교하면 더 낫고 차라리 저도 꼭 선택해야한다면 눈딱감고 돈 더써서 UBC를 선택할듯. 지금은 선택을 하지않고 관망하는게 낫다고보지만요. 현장 주변에 우성, 대림등도 공사중이던데 여긴 또 얼마나 할지 궁금하네요.
23/02/14 22:01
울산에서 옥동이 1급지인 이유는 다른 부분도 있겠지만 대체불가능한 학군지인 것이 제일 크다 봐야하는데 여긴 본문에 대장으로 꼽으신 문수로2차보다 메인학원가가 훨씬 가깝죠. 문수로2차는 걸어서 접근은 힘든데 옥동UBC는 걸어서 접근 가능할 정도니까요.
옥동UBC가 핵심지에서 비껴간 곳이라고 할 정도면 울산에서 핵심지는 진짜 좁아집니다. 저는 공업탑-봉월로 이북부터 법원, 옥동UBC까지 문수로 라인은 확실한 1급지라 생각하고 있습니다.
23/02/14 22:19
일단 아파트단지가 아닌 주복이고, 주변에 다른 단지가 없죠. 지도상으로 옥동의 끝은 아닌데, 사실상 가장 끝에 위치하고있다고 봐도 무방합니다. 그 옆,뒤,앞, 확장가능한 부지가 없고, 골프연습장과 공원묘지, 고압전신주등도 플러스는 아니고
옥동메인학원가가 가깝긴합니다. 저는 군부대주변이 핵심지라고 생각하고, 도성아파트와 주택가, 그리고 서여자중학교 맞은편 동네등이 더 낫다고 생각합니다. 님이 말한 그곳들 다 포함되네요. 결국 같은말을 한거같습니다. 하지만 당장에 개발될곳이 아니죠. 그래서 위에 당장 지을 계획인 곳들중에 가장 좋은 입지라고 적었어요. 봉월로 주변보단 낫다고 생각하고요.
23/02/14 20:44
몇일전 대우건설이 440억을 날리면서까지, 아파트 지을려던것 포기했다는 뉴스보니
상황이 심각하구나... 라는 생각이 들더라고요;;
23/02/14 20:48
거기도 주복현장인데 울산에서 주복 인식이 좋은 편이 아닌데다 올해 5월 입주 예정인 그 지역 대장아파트가 RR기준 5억초 정도 거래되는데 대우건설이 포기한 현장은 분양가 6억정도 예상하던 현장이었죠. 지역 내에서도 하급지로 분류되는 곳이고요.
지금처럼 얼어붙은 시장 상황에 그 정도 분양가면 미분양은 뻔해서 대우건설이 차라리 털고 나오는걸 선택한거 같습니다.
23/02/14 21:21
금리도 그렇고
돈가진 사람들도 아직도 바닥이 아니라고 봐서 들어가지도 않는것 같습니다. 송파 재건축도 19개 단지가 진행할꺼라고 하고 이문동쪽 대단위 공사도 진행하고 있는데 (한예종하고 외대 경희대 근처) 이것 역시 분양이나 제대로 될지 모르겠습니다.
23/02/14 21:49
서울도 인구가 늘지는않지만, 유출이 아주 심하진않고.. 충분히 아직은 여력있다고 보네요. 그래도 몇년안가서는 지역안에서도 입지좋은곳들만 살아남을거같아요. 어느시점인지는 아무도 모르겠지만요.
23/02/14 21:52
울산쪽 재건축,재개발은 된곳이 거의없어요. 매입으로 하는데 상업지역 경쟁적으로 매입하고, 공사비 높게책정하고, 분양가도 높게가고 그러네요.
제가 업계사람이 아니라서 건축비가 맞는건지 알수는 없네요. 지금처럼 분양하면 아무리 울산사람들 연봉좀 많이받는다해도...
23/02/14 22:50
지난 8년간의 상승장 동안 서울만 유별났지, 다른 지역은 계속 건설하고 있었으니깐....
2025년까지는 확정으로 다들 많다고 보면 되고, 그 후도 골 때린다고 보시면 됩니다. 대도시는 거의 전 지역이 다 재개발중..... 도대체 물량 없다는 사람들은 얼마나 서울만 본 건가.....
23/02/14 23:18
울산이 말씀하신 대도시에 포함되는지는 모르겠지만 지금 울산은 다른 대도시(부산, 대구 등등)들과는 상황이 다르긴 합니다. 8년 상승장이라고 묶이는 기간동안 울산은 19년도까지 과공급에 허덕이고 있었거든요. 그 반작용으로 공급과잉 마지막해인 19년도 1만세대 공급 이후 20, 21, 22년 3년 합쳐서 6천세대 공급이라는 공급부족에 역대급 유동성까지 더해져서 19년도부터 찾아보기 힘든 폭등장을 맞았지만요.
솔직히 지금 같은 장에서는 재개발이고 매입이고 땅파고 건물 올리고 있는 곳 아니면 사실상 올스톱 상태인데 울산은 사시단계 이전에 머무르고 있는 초기재개발 현장이 많아요. 지금 이런 곳은 아예 진행이 안된다고 봐야죠. 물론 관처 직전까지 온 재개발 1구역, 관처 후 이주 단계인 재개발 1구역이 있긴 합니다만 들리는 얘기로는 계속 진행이 미뤄지고 있네요. 거기에 분양만 했다하면 미분양이 쏟아지고 있어 지금 땅파고 있는 곳도 건설사들이 대부분 분양을 미루는 분위기, 향후 공급예정으로 잡혀있는 물량 상당수가 기존 도심과는 먼 지역이라는 점을 생각해보면 울산은 과공급구간인 올해 8천세대 공급 이후로 분위기가 어떨지 지켜보긴 해야합니다.
23/02/15 09:19
울산 저쪽 남구 공업탑일대 지난 10년간 공급이 거의 없었어요. 울산 대장아파트가 2010년대 초반아파트였고 주변에 새아파트가 들어서지않아서 계속 유지중이었죠. 게다가 앞으로도 오랜기간 새아파트가 들어서지않아요. 지금 막 들어서는 봉월로는 문수로에서 가장 가까운 곳들인데
문수로 이름을 달고 나오는중이죠. 물량은 없었고 최근 2~3년사이 한번에 몰아치는중입니다. 그리고 지금 들어서는 주복들이 완공된후엔 또 한참동안 이주변에 새로 들어설 자리가없어요. 찐 재개발,재건축구역은 아직 조합구성도 안된상태라서 2030년은 되야 분양할겁니다.
23/02/14 23:17
무일푼 외벌이으로 시작해서 슬슬 간 보는 입장인데 어디를 목표로 해야할지 잘 모르겠네요.
연봉은 8천인데 완전 무일푼이라.. 9억은 먼 나라 이야기고 2~3억 정도가 적당하지 싶은데..
23/02/15 09:23
저는 옥동교육문제 신경안쓴다면 북구나 동구쪽도 좋다고 봐요. 만일 투자를 하실거라면 남구쪽 재개발 초기단계 연립맨션 사서 몸테크하고 그동안 돈모으시면되는데 인생은 한번뿐이라 사람 할짓은 못되는거같아요.
23/02/15 09:25
12억도 찍었었죠. 나름 소득높은도시라.. 비교하자면 울산은 창원과 비슷합니다.
저곳은 국평중엔 최고분양가고, 분양가자체로는 UBC경남아너스빌이 최고입니다. 여긴 국평보다 큰평수만 분양 두곳다 주복이고요. 제일 비싼입지는 따로있는데 그곳들은 개발이 안되고있어요.
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